結論
賃貸の更新料は、賃貸借契約で定められていれば原則として支払う必要があります。最高裁も、金額が高額に過ぎるなどの事情がない限り更新料特約は有効と判断しています。相場は家賃1ヶ月分程度が一般的ですが、地域や物件によって差があり、更新料のない物件もあります。
更新料とは？
更新料は、賃貸借契約の期間（多くは2年）が満了して契約を更新する際に、借主から貸主へ支払うお金です。法律で一律に義務づけられているものではなく、賃貸借契約の特約として定められている場合に支払うことになります。礼金と似た「貸主への謝礼」的な性格をもつ慣行的な費用で、契約を続けるための更新の対価とされています。
更新料は払わないといけない？最高裁の判断
結論から言うと、賃貸借契約に更新料の定めがあれば、原則として支払う必要があります。最高裁判所は平成23年（2011年）7月の判決で、更新料の額が家賃や更新期間に照らして高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、更新料特約は消費者契約法10条に反せず有効であると判断しました。
つまり「更新料は違法だから払わなくてよい」とは言えません。一方で、契約書に更新料の定めがそもそも無い場合は、更新時に更新料を支払う義務は原則ありません。まずは自分の賃貸借契約書に更新料の条項があるか、金額がいくらかを確認することが出発点です。
更新料の相場と地域差
更新料の相場は家賃1ヶ月分程度が一般的です。ただし地域による差が非常に大きいのが特徴で、関東（東京・神奈川・千葉・埼玉）などでは更新料の慣行が根強く残っています。一方、関西では更新料を取らない物件や少額の物件が多いなど、エリアによって考え方が異なります。更新料が設定されていない物件も珍しくありません。
更新時にかかるその他の費用
更新のタイミングでは、更新料以外にも次のような費用がかかることがあります。更新の通知が届いたら、内訳を確認しておきましょう。
- 更新事務手数料 — 管理会社へ支払う更新手続きの手数料（数千円〜家賃0.5ヶ月分程度）
- 火災保険の更新料 — 2年契約の火災保険を更新する費用（1〜2万円程度）
- 保証会社の更新料 — 家賃保証会社を利用している場合の年間または更新時の保証料
更新料を抑える・交渉のポイント
更新料は契約で定められているため、原則はその内容に従うことになります。一方で、長期入居の実績がある場合などは、相談によって減額や分割に応じてもらえることもあります。交渉する場合は、更新月の直前ではなく、数ヶ月前の早い段階で管理会社・貸主に相談するのがポイントです。
- まず賃貸借契約書で更新料の有無・金額・更新事務手数料を確認する
- 更新の通知が来たら、更新料以外の費用も含めて内訳を確認する
- 長期入居なら、更新月の数ヶ月前に減額・分割を相談してみる
- 更新と引っ越しのどちらが総額で得かを比較する（更新料 vs 新居の初期費用）
更新せずに引っ越すなら、退去予告と初期費用に注意
「更新料を払うより引っ越したい」という場合は、更新時期に合わせた退去のスケジュールと、新居の初期費用がポイントになります。退去予告は契約で1〜2ヶ月前までと定められているのが一般的なので、更新を見送るなら早めの準備が必要です。あわせて次の記事も参考にしてください。
→賃貸の退去予告「2ヶ月前」は違法？交渉・短縮の可否と注意点→賃貸の敷金は返ってくる？原状回復はどこまで借主負担かを宅建業者が解説→賃貸の初期費用の内訳と相場｜安く抑える方法も解説イエリーなら、自分で見つけた物件のURLをLINEで送るだけで、仲介手数料0円〜0.3ヶ月分（税別）でご契約いただけます。更新と引っ越しで迷ったら、総額の試算もお手伝いしますので、まずはお気軽にLINEでご相談ください。