重點結論
日本租屋的仲介費有法定上限，房東與房客合計不得超過 1 個月房租＋消費稅。住宅的租賃仲介，原則上向任一方收取的上限是 0.5 個月＋稅，取得委託人同意時才能向一方收到 1 個月。實務上多數公司會向房客收 1 個月，但 0 元〜0.3 個月的公司也存在。
仲介費有法定上限
很多人以為「仲介費就是 1 個月房租」，但在日本，這是法律規定的上限，不是固定價格。依《宅地建物取引業法》與相關告示，仲介業者就同一件租賃向房東與房客收取的報酬，合計不得超過 1 個月房租的 1.1 倍（含消費稅）。
而且針對住宅的租賃仲介，原則上向任一方收取的上限是 0.5 個月的 1.1 倍；只有在接受委託時已取得該方同意的情況下，才能向一方收到 1 個月＋稅。實務上多數公司會在文件中取得同意後向房客收 1 個月，因此並非違法——但那是上限，不是理所當然的價格。
同一間房子，仲介費會差多少
以房租 23 萬日圓的物件為例。
| 仲介費設定 | 金額（日圓） |
|---|---|
| 1 個月＋稅（常見） | 253,000 |
| 0.5 個月＋稅 | 126,500 |
| 0.3 個月＋稅 | 75,900 |
| 0 元 | 0 |
房子完全一樣、條件完全一樣，只因為選的仲介公司不同，初期費用就差了 25 萬日圓。這是初期費用中，最容易靠「選擇」省下來的一筆。
為什麼有公司能收 0 元
仲介公司的報酬來源不只房客。房東為了盡快出租，常會支付廣告費（AD，日文寫作「広告料」）給帶客的仲介公司。有這筆收入的物件，即使向房客收 0 元，仲介公司仍有報酬。反過來說，沒有 AD 的物件就無法做到 0 元——這也是為什麼同一家公司，有些物件 0 元、有些物件要收費。
比較時要看的是「總額」
「仲介費 0 元」的廣告很多，但有些公司會用其他名目補回來：事務手續費、室內消毒、除菌施工、24 小時安心支援等。這些項目對不熟悉日本租屋的外國人特別難判斷。請務必要求對方提供完整的估價單，並逐項確認哪些是必要、哪些是選配。
延伸閱讀
→日本租屋的初期費用要多少？以東京實際估價單逐項拆解→日本的「禮金」是什麼？為什麼付了拿不回來→不會說日文也能在日本租屋嗎？外國人租屋流程與重點宜利樂租的仲介費是 0 元〜0.3 個月＋稅：自行在 SUUMO 等網站找到物件後交給我們，就能大幅壓低初期費用，而且不會用其他名目加價。歡迎用 LINE 以繁體中文諮詢。